Antes de visitar un banco o una vivienda conviene saber cuánto pagarás al mes y cuánto te costará el préstamo en total. Calcular la cuota de una hipoteca es más sencillo de lo que parece: solo necesitas tres datos y una fórmula. Si prefieres ir directo al resultado, usa la calculadora de hipoteca; aquí te explicamos qué hay detrás.
Los tres datos que determinan tu cuota
- Capital prestado. Es el precio de la vivienda menos la entrada que aportas. Para vivienda habitual, los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación.
- Tipo de interés. El TIN anual que te ofrece el banco. En hipotecas variables es el Euríbor más un diferencial.
- Plazo. El número de años para devolver el dinero. En España lo habitual está entre 20 y 30 años, y muchos bancos ponen como límite que termines de pagar antes de cierta edad.
La TAE no se usa para calcular la cuota, pero sí para comparar ofertas, porque incluye comisiones y otros costes.
La fórmula de la cuota: el sistema francés
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés, en el que la cuota es constante mientras no cambie el tipo de interés:
Cuota = C × i / (1 − (1 + i)^−n)
- C es el capital prestado.
- i es el tipo de interés mensual: el TIN anual dividido entre 12 y entre 100.
- n es el número total de cuotas: los años multiplicados por 12.
Ejemplo resuelto paso a paso
Quieres comprar una vivienda de 250.000 € y tienes 50.000 € de entrada. Pides una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un TIN fijo del 3%.
- Tipo mensual: i = 3 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0025.
- Número de cuotas: n = 30 × 12 = 360.
- Factor de descuento: (1 + 0,0025)−360 ≈ 0,4070.
- Cuota: 200.000 × 0,0025 / (1 − 0,4070) = 500 / 0,5930 ≈ 843,21 €.
Multiplica la cuota por las 360 mensualidades y obtendrás lo que devolverás en total: 303.554,90 €. La diferencia con los 200.000 € prestados, 103.554,90 €, son los intereses.
Por qué al principio pagas sobre todo intereses
Cada mes, el banco calcula los intereses sobre la deuda pendiente. En la primera cuota del ejemplo, los intereses son 200.000 × 0,0025 = 500 €, así que de los 843,21 € solo 343,21 € reducen la deuda. Con el paso de los años la deuda baja, los intereses de cada cuota también, y cada vez amortizas más capital.
Por eso las amortizaciones anticipadas tienen más efecto en los primeros años: el dinero que adelantas deja de generar intereses durante mucho más tiempo.
Cómo cambian la cuota el plazo y el tipo de interés
Esta tabla muestra la cuota mensual y los intereses totales de una hipoteca de 200.000 € según el plazo y el TIN:
| TIN | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 2,5% | 1.060 € · 54.353 € | 897 € · 69.170 € | 790 € · 84.487 € |
| 3% | 1.109 € · 66.207 € | 948 € · 84.527 € | 843 € · 103.555 € |
| 3,5% | 1.160 € · 78.381 € | 1.001 € · 100.374 € | 898 € · 123.312 € |
| 4% | 1.212 € · 90.871 € | 1.056 € · 116.702 € | 955 € · 143.739 € |
Dos conclusiones: pasar de 20 a 30 años baja la cuota más de 250 €, pero con un TIN del 3% añade más de 37.000 € de intereses; y cada punto de interés extra encarece mucho el préstamo a plazos largos. Elige el plazo más corto con el que la cuota siga siendo cómoda.
Hipoteca fija, variable o mixta: cómo afecta al cálculo
Fija: el tipo no cambia, así que la cuota que calculas hoy es la que pagarás siempre. Es la opción más previsible.
Variable: el tipo es el Euríbor más un diferencial y se revisa normalmente cada 6 o 12 meses. En cada revisión, el banco recalcula la cuota con la deuda pendiente, los meses que faltan y el nuevo tipo. En el ejemplo, si tras el primer año el tipo pasara del 3% al 4%, la cuota subiría de 843,21 € a unos 951,65 €: más de 108 € al mes.
Mixta: un tramo inicial a tipo fijo (por ejemplo, 5 o 10 años) y el resto variable. Calcula el tramo fijo con su tipo y simula el variable con varios escenarios de Euríbor.
Cuánta cuota te puedes permitir
La referencia más usada por bancos y organismos de consumo es que el total de tus deudas no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Con 3.000 € netos al mes, eso significa una cuota máxima de unos 900-1.050 €, incluyendo otros préstamos que ya tengas.
No te quedes solo con lo que aprueba el banco: comprueba que, pagando la cuota, sigues pudiendo ahorrar y mantener un fondo de emergencia. La casa trae gastos nuevos: comunidad, IBI, seguro de hogar y reparaciones.
Lo que la cuota no incluye
- Entrada: normalmente el 20% del precio.
- Impuestos de la compra: ITP en vivienda de segunda mano, que depende de la comunidad autónoma; IVA y AJD en obra nueva.
- Notaría, registro y gestoría de la compraventa, y la tasación.
- Seguros y productos vinculados: el seguro de hogar es obligatorio; otros, como el de vida, pueden abaratar el diferencial a cambio de una prima anual.
Como orientación, reserva alrededor de un 10% del precio para gastos e impuestos, además de la entrada.
Checklist antes de firmar
- Compara ofertas por TAE, no solo por TIN, y pide la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
- Calcula la cuota en el peor escenario razonable si la hipoteca es variable o mixta.
- Revisa las comisiones por amortización anticipada y los productos vinculados obligatorios.
- Asegúrate de que la cuota no pasa del 35% de tus ingresos y de que mantienes margen de ahorro.
- Recuerda que el notario debe explicarte el contrato antes de la firma: pregunta todo lo que no entiendas.
Contenido educativo elaborado con información general. No es asesoramiento financiero personalizado: antes de firmar un producto financiero, revisa su documentación oficial y, si lo necesitas, consulta con un profesional independiente.