Qué calcula esta calculadora de hipoteca
Con el precio de la vivienda, la entrada, el plazo y el tipo de interés, la calculadora te muestra:
- La cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo.
- Los intereses totales y el dinero que habrás devuelto al banco al terminar.
- El ahorro que necesitas antes de firmar: la entrada más los gastos e impuestos de la compra.
- Qué parte de tus ingresos se llevaría la cuota, el dato que miran los bancos para aprobar la operación.
- La tabla de amortización año a año, con lo que pagas de intereses y lo que reduces de deuda.
Cómo usar la calculadora paso a paso
- Precio de la vivienda. El precio de compra que figura en la oferta o en el anuncio.
- Entrada. Lo que pagas con tus ahorros. Para vivienda habitual los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación, así que lo normal es aportar al menos un 20%, salvo excepciones como las líneas de avales públicos para jóvenes.
- Plazo. Los años para devolver el préstamo. Alargarlo baja la cuota, pero dispara los intereses totales.
- Tipo de interés (TIN). El tipo nominal anual de la oferta. Si es una hipoteca variable, suma el valor actual del Euríbor y el diferencial para estimar la cuota de hoy.
- Gastos de compra. Impuestos (ITP en vivienda usada; IVA y AJD en obra nueva), notaría, registro y tasación. Un 10% del precio es una estimación razonable para empezar.
- Ingresos netos del hogar (opcional). Para ver qué porcentaje de lo que ganáis se iría en la cuota.
Fórmula de la cuota de una hipoteca
Las hipotecas en España usan casi siempre el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota cada mes (a tipo fijo), pero al principio casi todo es interés y al final casi todo es capital.
Cuota = C × i / (1 − (1 + i)^−n)
- C: capital prestado (precio de la vivienda − entrada).
- i: tipo de interés mensual = TIN anual ÷ 12 ÷ 100.
- n: número de cuotas = años × 12.
Ejemplo resuelto
Compras una vivienda de 250.000 € y aportas 50.000 € de entrada. Pides 200.000 € a 30 años con un TIN fijo del 3%:
- i = 3 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0025 y n = 30 × 12 = 360 cuotas.
- Cuota = 200.000 × 0,0025 / (1 − 1,0025−360) = 843,21 € al mes.
- Pagarás 303.554,90 € en total, de los que 103.554,90 € son intereses.
- En la primera cuota, 500 € son intereses (200.000 × 0,0025) y solo 343,21 € reducen la deuda.
Con el mismo préstamo a 25 años la cuota sube a 948,42 €, pero los intereses totales bajan a 84.526,79 €: unos 19.000 € menos. Además, necesitarías tener ahorrados unos 75.000 €: los 50.000 € de entrada y unos 25.000 € de gastos.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mis ingresos puede suponer la cuota?
La referencia más extendida es que el total de tus deudas no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Por encima de ese nivel muchos bancos deniegan la operación y tu presupuesto queda muy ajustado ante cualquier imprevisto.
¿Sirve para hipotecas variables o mixtas?
Te da la cuota actual si introduces el tipo vigente (Euríbor + diferencial). En una hipoteca variable la cuota se recalcula en cada revisión, normalmente cada 6 o 12 meses, según cómo haya evolucionado el Euríbor. En una mixta, calcula el tramo fijo con su tipo y simula después varios escenarios para el tramo variable.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
Como orientación, alrededor del 30% del precio: un 20% de entrada más un 10% de gastos e impuestos. En una vivienda de 250.000 € serían unos 75.000 €. Los impuestos dependen de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano, así que confirma el porcentaje de tu caso.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco asume la notaría de la escritura del préstamo, su inscripción en el registro y la gestoría. El comprador paga la tasación, los impuestos de la compraventa y las copias de escrituras que solicite.
Los resultados son simulaciones matemáticas con los datos que introduces. No son una oferta, una predicción ni una recomendación.