Aunque en el lenguaje cotidiano se usan como sinónimos, técnicamente la hipoteca es el derecho de garantía que recae sobre un inmueble, y el préstamo hipotecario es el dinero que presta el banco. Si no pagas, la entidad puede ejecutar esa garantía y cobrarse la deuda con la venta de la vivienda. Además, en España respondes con todos tus bienes presentes y futuros si la venta no cubre lo que debes.
Sus elementos principales son el capital prestado, el plazo y el tipo de interés. Según cómo se fije este último, hay tres modalidades:
- Fija: el tipo no cambia durante toda la vida del préstamo y la cuota es siempre la misma.
- Variable: el tipo es un índice de referencia, normalmente el Euríbor, más un diferencial, y la cuota se revisa periódicamente.
- Mixta: un periodo inicial a tipo fijo y el resto a tipo variable.
La cuota se calcula casi siempre con el sistema de amortización francés. Para vivienda habitual, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación, por lo que el comprador debe aportar la entrada y los gastos e impuestos de la compra.
Para comparar ofertas hay que fijarse en la TAE, en los productos vinculados y en las comisiones. La Ley 5/2019 obliga a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y a que el notario compruebe que el cliente ha recibido y entendido la información antes de firmar.
Ejemplo
Una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un TIN fijo del 3% tiene una cuota de 843,21 € al mes. Al final habrás pagado 103.554,90 € de intereses.